摘要：自2020年疫情開始，整個市場經(jīng)濟都面臨著大環(huán)境的考驗，也給近幾年本就艱難的房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，致使很多房地產(chǎn)公司都陸續(xù)進入了破產(chǎn)程序。房地產(chǎn)公司破產(chǎn)一般涉及眾多購房人的問題，對此類問題如何處理，無疑是對管理人專業(yè)知識及綜合能力的考驗。本文就筆者辦理接觸的重慶市房地產(chǎn)案件情況作一個簡單分享，希望對大家辦理類案有所幫助。
關(guān)鍵詞：個別清償 合同履行 以物抵債 表決權(quán)
一、法律規(guī)定中的“購房人”含義
我們所說的購房人一般是指為了生活居住購買房屋并支付房款的購房人，法律上一般稱之為消費者購房人。按照《重慶市高級人民法院關(guān)于對最高人民法院〈關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)〉應(yīng)如何理解的意見》【渝高法(2003)48號】之規(guī)定，對消費者購房人可以解釋如下：首先，購房消費者中消費者的含義應(yīng)與《消費者權(quán)益保護法》中的“消費者”含義相同，即購房人購房是為生活消費需要而不是為經(jīng)營需要；其次，購房消費者已交付全部或大部分購房款(超過50％)，且能支付尾款；最后，購房消費者在購買商品房的過程中無惡意損害抵押權(quán)人利益的行為。
目前，最高院的批復(fù)文件雖然失效了，但重慶高院的文件依然有效并運用于類案的辦理中。此外，為進一步解決購房消費者權(quán)利保護問題，最高人民法院于2023年4月20日再次發(fā)布《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》【法釋〔2023〕1號】文件，更加明確在處理房地產(chǎn)案件中應(yīng)當(dāng)把購房消費者問題放在重要位置。
二、破產(chǎn)程序中不同情況的“購房人”處理
（一）構(gòu)成消費者購房關(guān)系的購房人
1. 購房人有權(quán)要求繼續(xù)履行商品房買賣合同
繼續(xù)履行商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)滿足的條件。對破產(chǎn)受理前與債務(wù)人就房地產(chǎn)項目涉及的物業(yè)簽訂商品房買賣合同或認購協(xié)議等并且符合消費者購房條件的，商品房買賣合同繼續(xù)履行。該類合同的履行其依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》【法釋〔2023〕1號】文件之規(guī)定：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。對是否選擇繼續(xù)履行商品房買賣合同，如購房人已交完全部房款并履行完全部義務(wù)的，管理人不享有解除權(quán)，注意與《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條所規(guī)定的“雙方均未履行完畢的合同”管理人可以行使解除權(quán)作區(qū)分。
繼續(xù)履行的后續(xù)事項處理。在破產(chǎn)案件中，一般購房人所購買的房屋都屬于尚未辦理竣工驗收的在建工程，對商品房買賣合同繼續(xù)履行的，所涉物業(yè)交房及辦證等時間以財產(chǎn)變價方案/重整計劃草案內(nèi)容所確定的時間為準(zhǔn)，由項目買受人/重整計劃執(zhí)行主體向購房債權(quán)人承擔(dān)交付合格房屋及產(chǎn)權(quán)證辦理等義務(wù)。購房債權(quán)人的購房款本金因商品房買賣合同的繼續(xù)履行而獲得全額清償，其申報的利息、違約金等債權(quán)按照普通債權(quán)進行清償。
未按商品房買賣合同約定支付購房款的處理。對于未按商品房買賣合同約定支付購房款及其他費用的，相應(yīng)購房債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在財產(chǎn)變價方案/重整計劃規(guī)定的時間內(nèi)，按照商品房買賣合同約定金額支付剩余部分購房款及其他費用，購房人補齊款項后，可以按照消費者購房條件要求繼續(xù)履行商品房買賣合同。購房債權(quán)人未在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款及其他費用的，項目買受人/重整計劃執(zhí)行主體可以選擇解除商品房買賣合同。商品房買賣合同解除后，購房債權(quán)人交納的購房款本金債權(quán)作為購房款優(yōu)先權(quán)；如果還存在利息、違約金等，則認定為普通債權(quán)。
2. 購房人申請解除商品房買賣合同
對購房債權(quán)人申請解除商品房買賣合同的，其交納的購房款本金具有優(yōu)先受償權(quán)，先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。申報的利息、違約金等債權(quán)作為普通債權(quán)。值得注意的是：對此類債權(quán)人需要在財產(chǎn)變價方案/重整計劃草案明確雙方的權(quán)利義務(wù)，特別是商品房買賣合同解除的，購房人應(yīng)當(dāng)配合項目買受人/重整計劃執(zhí)行主體辦理網(wǎng)簽備案解除手續(xù)。
解除商品房買賣合同的時間點不同，債權(quán)性質(zhì)可能存在不同的認定。如果破產(chǎn)受理前，購房人已經(jīng)和債務(wù)人解除了商品房買賣合同，其繳納的購房款因商品房買賣合同解除失去了優(yōu)先權(quán)對應(yīng)標(biāo)的物，此時對債務(wù)人就僅是單純的金錢債權(quán)關(guān)系，且性質(zhì)為普通債權(quán)。為什么不能認定其優(yōu)先權(quán)？主要是因為商品房買賣合同一旦解除，那么對應(yīng)的標(biāo)的可能會產(chǎn)生新的購房者，就可能出現(xiàn)一套房屋上有兩個或以上的購房優(yōu)先權(quán)人，這顯然對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)人是不公平的。
3. 未簽訂書面商品房買賣合同的處理
購房債權(quán)人未與債務(wù)人簽訂書面商品房買賣合同，但已支付全部房款，且能確定具體房號的，視為商品房買賣合同關(guān)系已成立。購房債權(quán)人選擇繼續(xù)履行該商品房買賣合同的，待其所認購的房屋滿足銷售許可條件后，按照原價格重新簽訂商品房買賣合同以及辦理相關(guān)購房手續(xù)。購房債權(quán)人選擇解除商品房買賣合同的，按照上述“2.購房人申請解除商品房買賣合同”處理。
購房債權(quán)人未與債務(wù)人簽訂書面商品房買賣合同，已支付部分房款，但不能確定具體房號或者房屋總價的，則商品房買賣合同尚未成立，其選擇繼續(xù)履行商品房買賣合同的，則應(yīng)當(dāng)在財產(chǎn)變價方案/重整計劃規(guī)定的時間補齊房款后，重整簽訂商品房買賣合同并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
4. 應(yīng)退多收部分契稅的處理
按照之前的常規(guī)操作，房屋辦理產(chǎn)權(quán)證所涉及的稅費一般由開發(fā)商代收代繳，開發(fā)商一般都按照契稅的3%進行全額代收。而對于部分購房人可能會享受稅收優(yōu)惠的，就存在部分契稅退還的問題。目前，對于應(yīng)退還的部分契稅的性質(zhì)認定，實務(wù)中主要存在兩種觀點：一種認為繳納契稅是購房行為本身所衍生出來的應(yīng)當(dāng)與購房人房款性質(zhì)同等對待，債權(quán)性質(zhì)認定為購房款優(yōu)先權(quán)；另一種認為房地產(chǎn)開發(fā)商只是單純的代收代繳行為，對應(yīng)多收的部分契稅，不管購房人基于取回權(quán)還是不當(dāng)?shù)美鲝埻诉€，其債權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認定為普通債權(quán)。
5. 對合同約定贈送行為的處理
我們處理的房地產(chǎn)案件中，常常會遇到購房人買房時，開發(fā)商會有一些贈送活動，如在商品房買賣合同或者其他協(xié)議中明確約定贈送房屋面積、贈送家用電器、贈送物管費及其他有價物質(zhì)等。對此贈送行為尚未完成的，一般均選擇不繼續(xù)履行，其依據(jù)主要為《民法典》第六百六十六條之規(guī)定“贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營的，可以不再履行贈與義務(wù)”。在破產(chǎn)清算程序中，上述處理基本沒有爭議，因為債務(wù)人破產(chǎn)清算后會進行工商注銷，企業(yè)隨之消亡，即使債權(quán)人想要行權(quán)也不存在行權(quán)對象了。但在重整程序中，有些債權(quán)人可能會要求申報債權(quán)，其理由就是該贈與行為系商品房買賣合同的部分條款，既然商品房買賣合同合法有效且繼續(xù)履行，那么贈送行為也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。當(dāng)然，在我們辦理的案件中，一般的購房人除了對房屋的交付比較執(zhí)著外，違約金、利息都還是比較好溝通的，畢竟一個企業(yè)如果真的走到破產(chǎn)程序，任何債權(quán)人想毫發(fā)無傷全身而退，基本不太可能。如果真的有這種情形出現(xiàn)，那么首先還是應(yīng)盡可能與購房人溝通，如果此類債權(quán)人人數(shù)眾多，且其組別意見對重整計劃通過有著決定性的作用，在合法性原則下，可以根據(jù)個案具體情況在重整計劃草案的內(nèi)容中適當(dāng)設(shè)計部分清償比例，也有利于重整程序的推動和執(zhí)行成功。
（二）以房抵債的購房人
購房人與債務(wù)人因以房屋抵償債務(wù)而簽訂的以房抵債協(xié)議，如房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移即未辦理過戶登記手續(xù)，則以房抵債的行為尚未成立，法律關(guān)系未發(fā)生實質(zhì)變化，簽訂的以房抵債協(xié)議、商品房買賣合同原則上不再繼續(xù)履行，按原法律關(guān)系認定其債權(quán)性質(zhì)。如果用以抵債的債權(quán)屬于優(yōu)先債權(quán)，在有利于破產(chǎn)程序推進且不損害其他債權(quán)人利益的情況下，可以同意繼續(xù)履行。
1.優(yōu)先權(quán)沖抵購房款的處理
若抵債的債權(quán)為有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人（主要指建設(shè)工程款、抵押借款），則簽訂的商品房買賣合同可以繼續(xù)履行。基于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵償債權(quán)的優(yōu)先清償順位，商品房買賣合同繼續(xù)履行并不會損害到其他債權(quán)人的利益。部分抵債、部分支付現(xiàn)金的，現(xiàn)金支付房款部分予以認可，抵償?shù)膫鶛?quán)如依法不具有優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)以原債權(quán)性質(zhì)進行清償；債權(quán)人在變價方案/重整計劃規(guī)定的時間內(nèi)支付完債權(quán)抵償部分房款的，簽訂的商品房買賣合同可以繼續(xù)履行。
因為雙方已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，抵債購房人已用抵債的方式繳納的全部購房款，履行完全部義務(wù)，如果繼續(xù)履行確實損害到了其他債權(quán)人的利益，管理人可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條之規(guī)定，因違反個別清償之規(guī)定不同意繼續(xù)履行，但管理人不能依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定行使解除權(quán)。
2. 第三人優(yōu)先債權(quán)沖抵購房款的處理
第三人從以房抵債債權(quán)人處購買房屋，與債務(wù)人簽訂商品房買賣合同，且債務(wù)人出具相應(yīng)收據(jù)予以認可的，其購房人受讓優(yōu)先債權(quán)用以沖抵房款，以房抵債協(xié)議就所涉房屋的商品房買賣合同繼續(xù)履行。
如購房人與債務(wù)人簽訂抵債協(xié)議約定用某套房屋抵債但尚未簽訂商品房買賣合同，破產(chǎn)程序中申請確認抵債房屋歸其所有并交付房屋的，根據(jù)物權(quán)法及民法典關(guān)于物權(quán)的規(guī)定，此時的物權(quán)的變動并未完成，故對債權(quán)人交房房屋的申請，管理人一般不會支持。鑒于三方簽訂的抵債協(xié)議債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移已經(jīng)履行完畢，第三人可以根據(jù)沖抵的債權(quán)金額向債務(wù)人申請優(yōu)先權(quán)債權(quán)。
3. 基于第三方公司優(yōu)先權(quán)沖抵購房款的處理
購房人基于對第三方公司的債權(quán)通過債務(wù)轉(zhuǎn)移的方式?jīng)_抵債務(wù)人房款，即使購房人系基于對第三方的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)沖抵，其對破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)也系一般債權(quán)，繼續(xù)履行違反個別清償原則，故不能繼續(xù)履行雙方簽訂的商品房買賣合同。
購房人通過對第三方公司享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)進而向債務(wù)人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)，不予認可，確認為普通債權(quán)。建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)優(yōu)先債權(quán)建立的基礎(chǔ)系對應(yīng)的標(biāo)的物，當(dāng)三方抵債協(xié)議簽訂后，債務(wù)人承接了三方公司的債務(wù)，但購房人原享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)的基礎(chǔ)標(biāo)的并未隨之轉(zhuǎn)移，如果認定該購房人對債務(wù)人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)，其依托的優(yōu)先權(quán)標(biāo)的物根本不存在，便會損害其他建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)債權(quán)人的權(quán)利。從另外一個角度看，購房人受讓了第三方公司對債務(wù)人的債權(quán)，而這個債權(quán)除本身屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以外，購房人受讓的就是一個普通債權(quán)，如果繼續(xù)履行亦會構(gòu)成個別清償。
4. 其他債權(quán)沖抵的處理
在破產(chǎn)案件中，經(jīng)常會有債務(wù)人因?qū)ν馇犯督杩睢⒇浛罨蚱渌愋偷目铐椂c債權(quán)人簽訂以房抵債協(xié)議。對此類型的情況，不管商品房買賣合同是否已經(jīng)簽訂，其商品房買賣合同均不能履行。因為購房人繳納的房款系用普通債權(quán)沖抵，在破產(chǎn)程序中普通債權(quán)的清償順位在最后，如果管理人認可合同繼續(xù)履行并交付房屋，就等于該普通債權(quán)得到了提前清償。先于建設(shè)工程價款優(yōu)先債權(quán)、有產(chǎn)財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)及稅款債權(quán)等排序在前的債權(quán)人優(yōu)先清償了，違反了《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條個別清償?shù)囊?guī)定。
破產(chǎn)案件辦理中，管理人通常會發(fā)出解除商品房買賣合同的債權(quán)審核通知書。但進入訴訟后，法院會認定管理人發(fā)出的解除商品房買賣合同通知書不生效，其理由是《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定管理人行使合同解除權(quán)的對象是雙方均未履行完畢的合同，但對于上述情形，法院認為抵債債權(quán)人已經(jīng)履行完畢全部義務(wù)。故為了避免類似情況出現(xiàn)，建議管理人在后續(xù)處理類似購房人的合同或協(xié)議時，可以在債權(quán)審核通知書中明確以下幾點：第一，管理人認可雙方簽訂的商品房買賣合同/抵債協(xié)議合法有效；第二，債務(wù)人已進入破產(chǎn)程序，如果合同繼續(xù)履行將構(gòu)成個別清償，違反破產(chǎn)法規(guī)定，故合同因出現(xiàn)客觀情況導(dǎo)致無法繼續(xù)履行；第三，債權(quán)人可以根據(jù)雙方原本的基礎(chǔ)法律關(guān)系向管理人申報金錢債權(quán)。部分債權(quán)人可能會不同意申報債權(quán)，堅持要求繼續(xù)履行商品房買賣合同/抵債協(xié)議。如果是破產(chǎn)重整，那債權(quán)人可以繼續(xù)等待導(dǎo)致合同無法履行的客觀情況消失，待重整計劃執(zhí)行完畢后，再行向債務(wù)人主張合同繼續(xù)履行。但如果是破產(chǎn)清算，那還是應(yīng)建議債權(quán)人及時申報金錢債權(quán)，避免后續(xù)因未及時申報債權(quán)，導(dǎo)致未能參加財產(chǎn)分配而造成更大的損失。不管怎樣，管理人都應(yīng)該盡可能地向債權(quán)人傳達如果不變更申報主張可能面臨的風(fēng)險，這樣也更有利于后續(xù)破產(chǎn)程序的推進。
三、購房消費者在重整計劃中的行權(quán)
（一）對購房消費者是否參與表決的討論
1.消費者購房人參與表決的分析
在破產(chǎn)案件中，符合消費者購房條件的，管理人一般都會同意繼續(xù)履行購房人與債務(wù)人簽訂的商品房買賣合同。在合同繼續(xù)履行后，購房本金是否繼續(xù)作為購房人表決權(quán)金額？購房類債權(quán)的權(quán)利實現(xiàn)方式為債務(wù)人交付房屋，即使管理人同意商品房買賣合同繼續(xù)履行，但在案涉房屋交付之前，購房債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)尚未實現(xiàn)。將購房款本金金額確定為債權(quán)金額給予表決權(quán)，這種處理沒有違反我國法律相關(guān)規(guī)定，也符合各地房地產(chǎn)重整案件通常做法。
2. 消費者購房人不參與表決的分析
房地產(chǎn)破產(chǎn)案件涉及的購房人人數(shù)眾多，不管是線上會議還是線下會議，其工作量及維穩(wěn)壓力都是不可估量的。一般在處理重整案件中，如果購房人的商品房買賣合同繼續(xù)履行，且不存在違約金、利息等債權(quán)的，我們可以認為該部分購房人的利益沒有受到實質(zhì)上的損害，則可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（三）》第十一條第二款的規(guī)定，不參與重整計劃草案的表決。雖然該部分債權(quán)人只做情況登記，不做債權(quán)申報，也不參會，但還是建議管理人根據(jù)個案情況從該部分人群中選取幾名購房人代表參與破產(chǎn)程序了解并代為通報相關(guān)情況，避免信息不對稱或傳達不及時引發(fā)不必要的社會矛盾。
（二）對購房消費者的表決分組
根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第八十二條之規(guī)定，就重整計劃草案表決，債權(quán)人分組主要為有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組、普通債權(quán)組。人民法院在必要時，可以決定在普通債權(quán)組中設(shè)小額債權(quán)組對重整計劃草案進行表決。對消費者購房人的分組，到底是放在有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組，還是普通債權(quán)組，或是普通債權(quán)中的小額債權(quán)組？目前，法律上對此沒有明確規(guī)定。故，在不同的破產(chǎn)案件實務(wù)中，購房類債權(quán)人可能出現(xiàn)在不同的組別。
1.劃入優(yōu)先債權(quán)組
保護購房類債權(quán)人的合法權(quán)益，不僅涉及法律問題，還涉及維護社會穩(wěn)定問題。按照最高人民法院相關(guān)規(guī)定及類案裁判意見，消費者購房獲得優(yōu)先保護，不僅優(yōu)先于抵押權(quán)，而且優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)。舉輕以明重，抵押權(quán)和工程款優(yōu)先權(quán)都列入優(yōu)先債權(quán)組，消費者購房人的購房本金亦應(yīng)列入優(yōu)先債權(quán)組。
2. 劃入普通債權(quán)組
目前，法律規(guī)定抵押權(quán)人享有在債務(wù)人不履行債務(wù)時，可就該抵押財產(chǎn)折價或者就拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；承包人對施工范圍內(nèi)的工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。對于購房人，最高院的文件只是明確了其房屋交付請求權(quán)/價款返還請求權(quán)順位優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)，但對于其優(yōu)先權(quán)建立的基礎(chǔ)是否屬于擔(dān)保物權(quán)并未明確。此外，對于破產(chǎn)清算案件，如果將購房債權(quán)人劃入有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組，則按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，未放棄優(yōu)先受償權(quán)利的，其對破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案沒有表決權(quán)，這也違背了最高院關(guān)于對消費者購房權(quán)利保護的初衷。基于上述因素，個案中出現(xiàn)了重整計劃草案分組表決時將其劃入了普通債權(quán)組的情況。
四、結(jié) 語
房地產(chǎn)破產(chǎn)案件大部分情況復(fù)雜，涉購房人數(shù)眾多。管理人在辦理此類案件時，一定要多加強與區(qū)域政府的溝通協(xié)調(diào)，積極配合信訪部門做好購房人的接待解釋工作，及時了解他們的想法和訴求，避免群體上訪事件的出現(xiàn)，協(xié)助有關(guān)部門做好維穩(wěn)工作。房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的辦理周期一般也較長。管理人一定要在辦理案件的過程中，及時根據(jù)個案情況調(diào)整修改工作計劃，盡可能推動破產(chǎn)程序早日終結(jié)，助力區(qū)域不良資產(chǎn)盤活及營商環(huán)境建設(shè)。
