摘要：近期，本所律師代理了一起房屋買賣合同糾紛。該案中，購房人與本所委托人簽訂了商品房認購書，并繳納定金1000萬元和20%的購房款，因購房人未按照認購書約定簽訂正式的買賣合同，委托人通知其解除認購書并將定金予以沒收。后購房人起訴至法院，主張其已支付部分購房款致雙方買賣合同成立并生效，未簽訂紙質買賣合同系委托人的過錯，委托人無權沒收巨額定金。經過本所律師的努力，該案全面勝訴，法庭裁判駁回購房人的全部訴訟請求并認可認購書已解除、定金不予退還。

一、基本案情

2018年8月31日，某上海公司與某地產公司簽訂《認購書》，約定上海公司向地產公司購買商業物業，同時約定了雙方簽訂商品房買賣合同的時間及購房款的支付進度，上海公司支付了購房定金1000萬以及20%的購房款。

經地產公司多次催告，上海公司仍未按《認購書》約定簽訂《商品房買賣合同》，地產公司于2019年4月向上海公司發函解除《認購書》，退還上海公司已支付的20%購房款，并不退還1000萬元購房定金。

上海公司認為雙方雖未簽訂《商品房買賣合同》，但其在《認購書》約定的定金之外，已向地產公司支付了20%的房款，地產公司也已接受，故雙方的商品房買賣合同關系成立并生效。上海公司訴至法院，其訴訟請求為：1.請求法院確認地產公司解除《認購書》的通知無效；2.請求法院確認雙方的商品房買賣合同成立，地產公司無權沒收定金。

二、訴爭焦點

（一）上海公司與地產公司簽訂的《認購書》是否能夠因為部分購房款的支付而轉化為商品房買賣合同？

（二）地產公司向上海公司發出解除認購通知書是否產生法律效力？

（三）地產公司是否有權沒收上海公司已經支付的定金？

三、律師抗辯思路

（一）上海公司訴訟請求二為“確認地產公司無權沒收原告已支付的1000萬元定金”，該訴請并非確認之訴的客體，亦不具可執行性，不應得到支持

確認之訴，是指原告請求法院確認其與被告之間存在或不存在某種法律關系的訴訟。當事人主張雙方之間權利義務存在的，為積極的確認之訴；主張雙方之間權利義務不存在的，為消極的確認之訴。因此，確認之訴的客體應當限于法律關系或權利，并非任何請求都可以成為確認之訴的客體。

上海公司提起的訴請二雖形式上類似于確認之訴，但結合確認之訴的本質分析，是否有權沒收定金僅是《認購書》是否合法解除所對應的法律后果，其不會在當事人之間形成確定的法律關系，亦不包含確定性的權利義務內容。因此，上海公司該訴請不能成為確認之訴的客體，不具有可執行性，不應得到支持。

（二）上海公司訴訟請求三“確認原被告之間就案涉物業的商品房買賣合同關系成立并生效”無法律及事實依據

1.《認購書》不具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的全部主要內容，不具備轉化為商品房買賣合同的基本條件。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。”根據前述法律規定，意向書、預定書、備忘錄等預約合同，只有在兼具《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的主要內容，并且購買人已經支付購房款這兩個條件下，才滿足法律擬制的特別條件，成為商品房買賣的本約合同。而本案中的《認購書》至少欠缺前述第（五）、（六）、（七）、（八）、（十）、（十一）、（十二）項內容，并不具有《商品房銷售管理辦法》的全部主要內容，不具備轉化為商品房買賣合同的基本條件。《認購書》中明確表示雙方在預定期限內應當簽署買賣合同，雙方的往來函件也多次明確要另行簽訂商品房買賣合同。故《認購書》不能被認定為本約合同。

2.本案不滿足《合同法》第三十六條規定的三個構成要件，故不應適用《合同法》第三十六條的規定，地產公司收取30%樓款并不意味著本約合同成立。

《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”此條款有三個構成要件：一是一方已經履行合同主要義務，二是該義務是合同主要義務，三是另一方已經接受。
根據《認購書》可知，上海公司支付30%的樓款履行的是《認購書》這一預約合同項下的付款義務，而非商品房買賣合同這一本約合同項下的義務。買賣合同中買方的主要義務是支付全部購房價款，賣方的主要義務是交付房屋。上海公司已支付的金額僅為總房款的30%，也不能視為其已經履行了買賣合同的“主要義務”。

（三）未能簽署商品房買賣合同的原因在于上海公司，上海公司應當承擔不予退還定金的違約處罰，地產公司有權沒收定金

首先，商品房買賣合同未訂立的根本原因系上海公司未能成功轉售和出租商鋪，導致其資金周轉困難，由此拖延簽訂商品房買賣合同、付款，導致雙方當事人未能簽訂《商品房買賣合同》，上海公司的行為已經構成違約。

其次，上海公司提出的案涉物業沒有排煙排污設施、案涉物業未辦理分戶產權、現有租戶是否行使優先購買權等，均不能成為上海公司拒絕簽署《商品房買賣合同》的理由。

最后，上海公司提供的《公證書》中的微信聊天記錄系電子數據，部分記錄在公證前被刪除，內容不完整且是孤證，故不能作為認定案件事實的依據；反觀地產公司提供的證據，均系雙方往來函件，且函件前后互相映證和呼應。兩相對比，地產公司證據的證明力明顯大于上海公司提供證據的證明力。

（四）因無法簽訂書面商品房買賣合同的根本原因在于上海公司，地產公司依據《認購書》約定發出的解除通知已到達上海公司，故解除行為發生法律效力，地產公司有權依據《認購書》的約定不予退還定金。

（五）若對違約方的行為不予以懲戒，勢必擾亂市場正常交易秩序
由于案涉物業的交易標的較高，上海公司也為地產公司所屬集團的既有客戶，故地產公司高度重視與上海公司的交易。上海公司前期雖違約，但因其一直表示愿意簽訂商品房買賣合同并陸續支付部分款項以示其履約誠意，故地產公司給予上海公司簽約寬限期；但由于上海公司對自己承諾的最后簽約、付款日期未能兌現，嚴重失信于地產公司，地產公司最終決定不再接受任何延期簽約申請，通知上海公司確認解除《認購書》。此時，距雙方《認購書》約定簽訂商品房買賣合同的時間已逾期近半年，地產公司損失了此期間的其他商業機會以及資金成本，損失重大。若對上海公司的嚴重違約行為不予以懲戒，勢必擾亂市場正常交易秩序，守約方的權利保障無從談起。

四、法院的裁判結果

駁回上海公司的訴訟請求。案件受理費由上海公司負擔。

五、法院認為

（一）契約有預約和本約之分，預約和本約在性質、內容、效力上均存在差異，合意內容是否全面并不足以區分預約和本約。預約是指約定將來訂立一定契約的契約，不僅要考量當事人的合意內容是否全面，還要通過當事人意思表示進行判斷，即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思表示，那么即便預約的內容與本約已經十分接近，通過對合同解釋從預約中可以推導出本約的全部內容，但也應當尊重當事人將來簽訂新合同的意思表示，排除預約即本約這種解釋的可能性。從本案看，上海公司與地產公司簽訂的《認購書》中雖然約定了買賣主體、標的現狀、價款計算方法、首付款時間及支付方式等內容，同時還約定了簽署《商品房買賣合同》的時間、不簽署《商品房買賣合同》違約責任等內容，且購房款的支付金額及時間需以簽訂《商品房買賣合同》的時間為確定基礎，這些內容的約定足以表明雙方簽訂《認購書》的目的應是明確要在將來訂立《商品房買賣合同》，在訂立《商品房買賣合同》時，再進一步對《認購書》中的不確定事項進行磋商并予以明確。因此，雖然上海公司按《認購書》的約定支付了首付款，但該行為不能改變《認購書》仍為預約合同的性質。同時，雙方在《認購書》中明確約定了交易標的和交易價款，在雙方履行《認購書》時，均未完成交易標的和價款的履行，雙方對案涉《認購書》的履行并未達到可以認定《認購書》已轉化為《商品房買賣合同》的認定標準。上海公司主張商品房買賣合同關系成立并生效的理由不成立，本院不予支持。

（二）關于地產公司向上海公司發出解除認購通知書是否產生法律效力的問題。本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條的規定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，地產公司向上海公司發出的解除通知在其達到上海公司后已產生合同解除的法律效果。

（三）關于地產公司是否有權沒收上海公司已經支付的定金問題，本院認為，根據認購書約定，地產公司有權沒收。

六、案例點評

本案中，法院總結的幾個爭議焦點均為商品房買賣合同糾紛中常見的比較典型的爭議問題。本案中，代理律師從合同約定的具體內容、雙方履行時的合意以及原告對未及時簽訂商品房買賣合同存在違約責任等多個維度，將認購書性質認定為預約合同是本案勝訴的關鍵。同時，準備代理意見時，應當著重分析原告的訴訟思路及訴訟策略，從多方面考慮應對路徑。最終，法院判決駁回原告的訴訟請求，維護了被告合法權益的同時，也是對市場中交易者的一種教育和警醒。我們在日常市場交易活動的過程中，擁有根據自身意志訂立合同的自由，也應當具備恪守合同條款的契約精神和違背合同約定后承擔違約責任的誠實態度。只有這樣，才能保證市場經濟健康、有序地向前發展。

（作者：鄧輝  鄧舒丹）