隨著新型冠狀病毒感染的肺炎（以下簡稱新冠肺炎）疫情持續(xù)蔓延，各地商場、店鋪紛紛縮短營業(yè)時(shí)間甚至閉門停業(yè)，陷入慘淡經(jīng)營的凜冬。從目前實(shí)踐來看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式主要包括委托運(yùn)營、自行運(yùn)營、合作運(yùn)營模式。本文筆者將圍繞疫情持續(xù)影響下，商業(yè)委托運(yùn)營管理模式中的業(yè)主方、商業(yè)運(yùn)營公司（經(jīng)營方）、實(shí)際承租人（商戶）各方所涉履約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步解析。
實(shí)踐中，商業(yè)委托運(yùn)營管理較常見的模式為：業(yè)主方與商業(yè)運(yùn)營公司簽訂物業(yè)出租協(xié)議或委托經(jīng)營管理協(xié)議，定期收取租金或托管收益；商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)物業(yè)的全程管理，包括商場招商、商場管理、公共區(qū)域?qū)Ｐ蘧S護(hù)、項(xiàng)目推廣等；商業(yè)運(yùn)營公司與商戶簽訂房屋出租合同。該種模式下，涉及以下合同關(guān)系：
（一）業(yè)主方與商業(yè)運(yùn)營公司的租賃合同關(guān)系
就商業(yè)委托經(jīng)營管理模式而言，一般情況下是由業(yè)主方直接出租房屋，承租人為開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司或引入的第三方商業(yè)運(yùn)營公司，業(yè)主方與商業(yè)運(yùn)營公司簽訂物業(yè)出租協(xié)議或委托經(jīng)營管理協(xié)議，業(yè)主方收取固定租金或托管收益。實(shí)踐中，雖然部分項(xiàng)目業(yè)主方與商業(yè)運(yùn)營公司簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，但若明確約定業(yè)主方不參與經(jīng)營管理，收取固定托管收益，商業(yè)運(yùn)營公司有權(quán)對房屋進(jìn)行經(jīng)營、管理、收益，其雙方實(shí)質(zhì)建立了租賃合同關(guān)系。在筆者代理的某國企與商業(yè)運(yùn)營公司租賃合同糾紛兩案中，其商業(yè)運(yùn)營公司與該國企以及購房者均簽訂房屋委托經(jīng)營管理合同，法院對此認(rèn)定為各方分別建立租賃合同關(guān)系。
（二）商業(yè)運(yùn)營公司與次承租人的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系
商業(yè)運(yùn)營公司作為承租人，其通常會(huì)為商場統(tǒng)一招商，并與商戶簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，其實(shí)質(zhì)為商業(yè)運(yùn)營公司在承租商鋪后與實(shí)際承租人（次承租人）建立的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系。
（三）業(yè)主方與銀行的金融借款合同關(guān)系
部分業(yè)主為購買標(biāo)的物業(yè)，向銀行申請按揭貸款，與銀行訂立借款合同。就本文而言，僅指疫情期間尚未履行完畢的借款合同。
基于本文講述的商業(yè)地產(chǎn)委托運(yùn)營管理模式，上述三類合同關(guān)系具有相對獨(dú)立性，但亦密切相連，以下將針對上述三類合同關(guān)系，分析本次疫情對各類合同履行的影響以及如何管控履約風(fēng)險(xiǎn)。
二、本次疫情構(gòu)成不可抗力，但并不當(dāng)然減免責(zé)任
2020年2月10日，全國人大常委會(huì)法工委表示，當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情，對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
根據(jù)全國人大常委會(huì)法工委的上述解釋，以及《民法總則》第一百八十條第一款與《合同法》第一百一十七條第一款關(guān)于不可抗力的規(guī)定，結(jié)合“非典”期間相關(guān)案例，本次疫情本身構(gòu)成不可抗力，但在本次疫情導(dǎo)致合同不能履行的情況下，當(dāng)事人才能適用不可抗力條款減輕或免除責(zé)任。故在適用不可抗力免責(zé)時(shí)，需要考量本次疫情與合同不能履行之間是否存有因果關(guān)系。
疫情爆發(fā)以來，本所律師已發(fā)表文章《新冠疫情下商場租賃合同相關(guān)法律問題》，其中對疫情若構(gòu)成不可抗力下，承租人是否有權(quán)向出租人要求解除合同，若繼續(xù)履行合同，承租人是否有權(quán)主張減免租金進(jìn)行了初步解析，本文不再贅述。但在委托經(jīng)營管理模式下，存有商業(yè)運(yùn)營公司向商戶轉(zhuǎn)租的事實(shí)，在對租賃合同適用不可抗力減免租金或解除合同下，轉(zhuǎn)租合同是否同樣適用，需要從以下角度考慮：
（一）承租人擅自轉(zhuǎn)租
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款規(guī)定，如承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租六個(gè)月內(nèi)提出異議的，可以請求解除租賃合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。如承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人在疫情期間解除租賃合同，或在疫情期間或之后認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，均會(huì)導(dǎo)致次承租人缺少主張減免租金的合同基礎(chǔ)，其減免租金的主張可能無法獲得支持。但就商業(yè)委托運(yùn)營管理模式而言，商業(yè)運(yùn)營公司與業(yè)主方簽訂租賃合同或委托經(jīng)營管理合同時(shí)，一般會(huì)約定商業(yè)運(yùn)營公司有權(quán)對房屋進(jìn)行經(jīng)營、租賃、收益等。且商業(yè)運(yùn)營公司將房屋對外公開招商出租，也足以推斷業(yè)主方對此知情。因此，在商業(yè)運(yùn)營管理模式中，以商業(yè)運(yùn)營公司擅自轉(zhuǎn)租為由主張轉(zhuǎn)租合同無效十分罕見。
（二）疫情是否對轉(zhuǎn)租合同構(gòu)成不可抗力
筆者認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租關(guān)系下，對房屋實(shí)際經(jīng)營使用的是次承租人即商戶，疫情持續(xù)蔓延將給商戶正常經(jīng)營帶來嚴(yán)重影響。在轉(zhuǎn)租合同有效下，實(shí)際承租人有權(quán)基于現(xiàn)行法律規(guī)定及合同約定向轉(zhuǎn)租人（商業(yè)運(yùn)營公司）主張減免租金或解除合同。
值得注意的是，本次疫情爆發(fā)以來，四川省/成都市、重慶市均出臺(tái)措施，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)減免租金，鼓勵(lì)對承租其他物業(yè)的中小微租戶適度減免疫情期間的租金，并可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。這些政策的出臺(tái)，對法院審理承租人因疫情遭受重大損失的案件時(shí)，適用或參照這些政策減免租金，提供了依據(jù)。
|
省 市
|
政策名稱
|
主要舉措
|
|
四
川
省
|
《四川省政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)支持引導(dǎo)國有企業(yè)積極投入新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作相關(guān)政策措施的通知》
|
國有企業(yè)對承租其經(jīng)營用房的中小企業(yè)，免收3個(gè)月房租。免收租金在經(jīng)營業(yè)績考核時(shí)視同利潤處理。
|
|
成
都
市
|
《成都市人民政府關(guān)于印發(fā)有效應(yīng)對疫情穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行20條政策措施的通知》
|
減免中小企業(yè)租金。減輕受疫情影響嚴(yán)重的休閑娛樂、餐飲住宿、旅游商貿(mào)、康體美容及相關(guān)制造行業(yè)資金負(fù)擔(dān)，承租國有企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的非國有中小企業(yè)（個(gè)體經(jīng)營戶），2020年2月份租金全免，3、4月份租金減半。由其他市場主體建設(shè)運(yùn)營的物業(yè)，鼓勵(lì)商協(xié)會(huì)倡議業(yè)主與承租方共渡時(shí)艱、協(xié)商減免緩企業(yè)租金。各區(qū)（市）縣可對減免的業(yè)主給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
|
|
重
慶
市
|
《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的二十條政策措施》
|
疫情期間，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)，減免1至3個(gè)月租金。鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場、市場運(yùn)營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)縣對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
|
（三）租賃合同與轉(zhuǎn)租合同可能減免金額不一致
轉(zhuǎn)租關(guān)系中，租賃合同與轉(zhuǎn)租合同一般存在租金差價(jià)。此外，基于合同相對性原則，受合同約定、疫情對履約的實(shí)際影響程度、各方當(dāng)事人的協(xié)商情況、訴訟舉證能力、法官意見等因素影響，即使轉(zhuǎn)租合同適用不可抗力減免租金，但二者很可能減免的金額不一致。
四、本次疫情對業(yè)主方金融借款合同履行的影響
在商業(yè)地產(chǎn)委托運(yùn)營管理領(lǐng)域，部分業(yè)主系通過按揭貸款方式購買房屋，若商業(yè)運(yùn)營公司、商戶在層層法律關(guān)系中通過提出不可抗力來主張租金減免，則按揭貸款業(yè)主在金融借款合同下能否以不可抗力主張減免責(zé)任，需要從以下角度考慮：
（一）就金融借款合同而言，本次疫情很大程度上可能不構(gòu)成不可抗力
通過檢索“非典”期間相關(guān)案例，法院一般認(rèn)定疫情對于金融借款合同不構(gòu)成不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。業(yè)主方在簽訂借款合同時(shí)，已經(jīng)考慮到可能影響正常還貸的風(fēng)險(xiǎn)，因此除非借款合同明確將疫情納入不可抗力事由，疫情對借款合同的履行不產(chǎn)生任何直接、必然的影響，不屬于“不能克服的客觀情況”。因此，就金融借款合同而言，本次疫情很大程度上可能不構(gòu)成不可抗力。
（二）業(yè)主方可基于情勢變更或公平原則，提出減免責(zé)任
首先，受疫情持續(xù)影響，部分業(yè)主可能暫時(shí)失去收入來源，無法及時(shí)還本付息。其次，商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)中，尤其在售后返租或帶租約銷售模式下，業(yè)主方購買房屋的商業(yè)目的可能是為取得租金收益甚至“以租養(yǎng)房”。在依法為商戶減免租金的情況下，仍要求業(yè)主方按照借款合同約定及時(shí)足額地還本付息，對業(yè)主方顯失公平。因此，在疫情嚴(yán)重影響業(yè)主方權(quán)益下，業(yè)主方可基于情勢變更或公平原則，主張減免疫情期間的還款責(zé)任。
自疫情爆發(fā)以來，國家、四川省/成都市、重慶市行政主管部門均出臺(tái)措施，鼓勵(lì)通過延長還款期限、減免逾期利息、財(cái)政貼息等方式，對受疫情影響的個(gè)人和企業(yè)提供保障。此類政策為法院在審理金融借款合同糾紛時(shí)，適用情勢變更或公平原則，對業(yè)主方借款展期、減免逾期利息提供了借鑒。
|
部門
|
政策名稱
|
主要舉措
|
|
財(cái)政部
|
《關(guān)于支持金融強(qiáng)化服務(wù) 做好新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》
|
加大對受疫情影響個(gè)人和企業(yè)的創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款貼息支持力度。對已發(fā)放的個(gè)人創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款，借款人患新型冠狀病毒感染肺炎的，可向貸款銀行申請展期還款，展期期限原則上不超過1年，財(cái)政部門繼續(xù)給予貼息支持，不適用《普惠金融發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》（財(cái)金〔2019〕96號(hào)）關(guān)于“對展期、逾期的創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款，財(cái)政部門不予貼息”的規(guī)定。
|
|
中國銀行
保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
|
《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)金融服務(wù)配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》
|
對受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。
對于受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)，以及有發(fā)展前景但暫時(shí)受困的企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。鼓勵(lì)通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害影響。
|
|
中國人民銀行
財(cái)政部 銀保監(jiān)會(huì)
證監(jiān)會(huì) 外匯局
|
《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》
|
對受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)，以及有發(fā)展前景但受疫情影響暫遇困難的企業(yè)，特別是小微企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害影響。
對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，金融機(jī)構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。感染新型肺炎的個(gè)人創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款可展期一年，繼續(xù)享受財(cái)政貼息支持。
要合理調(diào)整逾期信用記錄報(bào)送，對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員，因疫情影響未能及時(shí)還款的，經(jīng)接入機(jī)構(gòu)認(rèn)定，相關(guān)逾期貸款可以不作逾期記錄報(bào)送，已經(jīng)報(bào)送的予以調(diào)整。對受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的個(gè)人和企業(yè)，可依調(diào)整后的還款安排，報(bào)送信用記錄。
|
|
中國人民銀行成都分行
四川省地方金融監(jiān)督管理局
中國銀保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局
中國證監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局
國家外匯管理局四川省分局
|
《關(guān)于加強(qiáng)金融服務(wù)支持打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)的通知》
|
對于受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)，以及有發(fā)展前景但暫時(shí)受困的企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。支持受影響企業(yè)利用保險(xiǎn)、期貨市場等對沖風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害。對受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整還款安排，合理延后還款期限。做好逾期等不良信息報(bào)送前的核實(shí)與告知工作，對因疫情防控出現(xiàn)征信不良記錄而提出異議和投訴的，要及時(shí)核實(shí)，妥善處理。
|
|
成都市人民政府
|
《成都市人民政府關(guān)于印發(fā)有效應(yīng)對疫情穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行20條政策措施的通知》
|
銀行機(jī)構(gòu)不抽貸、斷貸、壓貸，可采用延長還款期限、減免逾期利息、無還本續(xù)貸、信貸重組等方式增加貸款投放。對暫時(shí)陷入困難但前景較好的中小微企業(yè)，市財(cái)政給予不超過貸款合同約定市場報(bào)價(jià)利率（LPR）50%的貸款貼息。因疫情影響未能及時(shí)還款的，經(jīng)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)定，相關(guān)逾期貸款可以不作逾期記錄報(bào)送，已經(jīng)報(bào)送的予以調(diào)整。
對受疫情影響較大的中小企業(yè)還款逾期90天的情況，可進(jìn)行統(tǒng)計(jì)跟蹤，暫不納入地方金融機(jī)構(gòu)公司壞賬范疇。
|
|
重慶市人民政府辦公廳
|
《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的二十條政策措施》
|
對受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的個(gè)人和企業(yè)，予以展期、續(xù)貸，出現(xiàn)逾期的免除逾期利息。屬于個(gè)人創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款的新冠病毒感染者，展期期限不超過1年，財(cái)政給予全額貼息。對受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的個(gè)人或企業(yè)，銀行機(jī)構(gòu)可依調(diào)整后的還款安排報(bào)送信用記錄。
|
此外，截至2020年2月12日，中國工商銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行已經(jīng)發(fā)布措施，針對湖北地區(qū)或受疫情影響較大的小微企業(yè)及個(gè)體工商戶、醫(yī)護(hù)人員、政府工作人員或受疫情影響嚴(yán)重的個(gè)人，提供延長貸款還款時(shí)間、減免逾期利息等便利優(yōu)惠條件。筆者認(rèn)為，若疫情嚴(yán)重影響業(yè)主方還款下，建議業(yè)主方先行向銀行了解便利優(yōu)惠條件以及需辦理的手續(xù)。訴訟中，業(yè)主方應(yīng)當(dāng)舉示充分證據(jù)，證明其受疫情影響導(dǎo)致失去收入來源等事實(shí)。在此前提下，各地法院在審理時(shí)可能會(huì)考慮到國家和當(dāng)?shù)劂y行的普遍措施，來判決是否支持延長還款期限、減免逾期利息。
（一）商業(yè)運(yùn)營公司合理有效處理好與業(yè)主方關(guān)于租金減免事宜，避免發(fā)生群體性事件
在委托商業(yè)運(yùn)營管理模式下，商業(yè)運(yùn)營公司面對的可能是成百上千戶業(yè)主，即使依照現(xiàn)行法律規(guī)定甚至合同約定，商業(yè)運(yùn)營公司有權(quán)主張租金減免下，不排除基于不同業(yè)主認(rèn)知能力、可接受度等差異，以及業(yè)主方與開發(fā)商矛盾等因素，部分甚至所有業(yè)主不接受減免租金的要求。一旦商業(yè)運(yùn)營公司強(qiáng)制減少租金支付，容易引發(fā)業(yè)主群體性事件或集體訴訟糾紛。基于此，為進(jìn)一步防控上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者從商業(yè)運(yùn)營公司角度出發(fā)，提出以下建議：
1.疫情期間，及時(shí)向業(yè)主方發(fā)送通知，明確疫情蔓延給租賃房屋正常經(jīng)營使用帶來的實(shí)際影響，以及主張減免租金的法律及事實(shí)依據(jù)，同時(shí)建議增加業(yè)主方對此提出異議的期限和方式。
2.房屋恢復(fù)正常使用后，向業(yè)主方發(fā)送通知，明確租金減免期限、減免金額以及扣減方式。
3.收集和固定相關(guān)證據(jù)：
（1）從政府公共平臺(tái)網(wǎng)站上，及時(shí)收集、保存中央及當(dāng)?shù)卣捅敬我咔榘l(fā)布的停市、延遲復(fù)工等防治措施的政策、命令等文件。
（2）商場恢復(fù)營業(yè)需要辦理行政審批或備案的，收集提交的審批或備案資料、政府審批文件、政府辦事窗口出具的資料簽收回執(zhí)單，或以錄音、錄像等方式固定拒辦業(yè)務(wù)（如有）的事實(shí)證據(jù)。
（3）以拍照、錄像等方式，固定和收集商場停業(yè)、店鋪關(guān)閉的事實(shí)，該份證據(jù)建議固定停業(yè)期限，以便后續(xù)明確租金減免期限。
（4）收集和固定因不可抗力導(dǎo)致遭受實(shí)際損失的證據(jù)，如商業(yè)運(yùn)營公司催告實(shí)際承租人支付租金的通知、實(shí)際承租人主張減免租金或拒絕繳納租金的函件、其他實(shí)際損失等。
（5）根據(jù)合同約定，采取有效送達(dá)方式。無論依照合同約定采取公證送達(dá)、公告送達(dá)、現(xiàn)場張貼通知、短信通知、郵寄送達(dá)等方式，均建議送達(dá)后及時(shí)固定證據(jù)。如留存公告送達(dá)/現(xiàn)場送達(dá)的照片、視頻；采取郵寄送達(dá)的，建議郵寄詳情單中明確送達(dá)文件內(nèi)容、留存郵寄詳情憑證及送達(dá)回執(zhí)；采取短信送達(dá)的，留存向每位業(yè)主發(fā)送的短信內(nèi)容和截圖等。
（6）其他相關(guān)證據(jù)。
4.若業(yè)主不同意減免租金，建議可采取單獨(dú)約談方式，并以書面形式固定達(dá)成的一致意見。
（二）商業(yè)運(yùn)營公司合理有效處理與商戶之間的租金減免事宜，避免發(fā)生群體性事件
商業(yè)運(yùn)營公司作為轉(zhuǎn)租方，亦面臨眾多承租人即商戶向其主張減免租金。實(shí)踐中，往往會(huì)以多個(gè)商戶聯(lián)合主張權(quán)益的方式進(jìn)行。此種情形下，商業(yè)運(yùn)營公司如若處理不當(dāng)，容易引發(fā)商戶集體拒絕恢復(fù)營業(yè)，進(jìn)而影響商場正常經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。基于此，為進(jìn)一步防控上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者從商業(yè)運(yùn)營公司角度出發(fā)，提出以下建議：
1.隨時(shí)關(guān)注疫情變化及政府出臺(tái)文件，提前向商戶發(fā)送恢復(fù)營業(yè)或停止?fàn)I業(yè)的通知。
2.及時(shí)發(fā)送通知催告商戶繳納租金，如若商戶提起租金減免要求，建議可根據(jù)商業(yè)運(yùn)營公司與業(yè)主方就租金減免事宜達(dá)成的一致意見以及合同約定，來進(jìn)一步確定是否減免商戶租金以及減免金額。
3.實(shí)踐中，不排除在商場正常開業(yè)下，部分商戶基于自身（企業(yè)或個(gè)人）考慮而暫停門店?duì)I業(yè)。此種情況下，建議商業(yè)運(yùn)營公司結(jié)合政府防控政策和商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理需要，論證該種停業(yè)行為是否屬于違約行為，并結(jié)合最終判斷進(jìn)一步采取措施：若非違約行為，需考量該種停業(yè)是否納入租金減免范圍，如若不納入，則建議由商戶及時(shí)出具按時(shí)繳納租金的申明或承諾；如若認(rèn)定為違約行為，則建議及時(shí)發(fā)送催告通知。
4.收集和固定好相關(guān)證據(jù)。
（三）商業(yè)運(yùn)營公司制定預(yù)防措施和應(yīng)急預(yù)案
基于商業(yè)運(yùn)營公司將面對諸多業(yè)主方及商戶，在采取減免租金措施下，建議商業(yè)運(yùn)營公司制定預(yù)防措施和應(yīng)急預(yù)案。其內(nèi)容包括：根據(jù)目前政府出臺(tái)的疫情防控措施文件、商場停業(yè)事實(shí)、主張減免租金依據(jù)、已收集和固定證據(jù)、處理方式、避免出現(xiàn)群體性事件或集體性訴訟糾紛采取的有效措施和應(yīng)急預(yù)案，明確事前、事發(fā)、事中、事后的各個(gè)過程中，相關(guān)部門和主要負(fù)責(zé)人的職責(zé)，避免不穩(wěn)定事件發(fā)生。
（四）業(yè)主方及時(shí)收集和固定關(guān)于金融借款合同履行的證據(jù)
1.建議業(yè)主方應(yīng)妥善收集和固定因疫情導(dǎo)致金融借款合同客觀上難以履行的證據(jù)，如政府要求商鋪停業(yè)或限制停業(yè)的文件，業(yè)主方在疫情期間失去收入來源的證據(jù)。
2.業(yè)主方應(yīng)妥善收集和固定政府及金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的疫情期間延長貸款還款時(shí)間、減免逾期利息等便利優(yōu)惠條件的文件，以便在訴訟中主張適用或參照政策減免責(zé)任。
（五）及時(shí)溝通，友好協(xié)商
業(yè)主方與商業(yè)運(yùn)營公司、商業(yè)運(yùn)營公司與商戶、業(yè)主方與貸款銀行應(yīng)及時(shí)溝通，就疫情期間合同的履行、責(zé)任減免等事宜進(jìn)行協(xié)商，爭取友好化解可能產(chǎn)生的爭議。如達(dá)成協(xié)商結(jié)果，建議以補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄等書面形式予以明確。
（作者：冉春紅 陳銀銀）
