隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的逐步推進(jìn)，金融機(jī)構(gòu)“去杠桿”力度越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)越來越難從金融機(jī)構(gòu)獲得低成本融資。自有資金實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往只能被迫選擇高資金成本的民間融資，而一旦開發(fā)銷售中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。這也是導(dǎo)致目前大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)破產(chǎn)潮的重要原因之一。在此背景下，筆者所在的律所承辦了重慶市轄區(qū)內(nèi)數(shù)件房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，筆者也作為重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）破產(chǎn)清算案的管理人工作組成員，參與了A公司的破產(chǎn)清算工作。在此，筆者將借本文與讀者分享對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的一些思考。

對(duì)債權(quán)人來說，企業(yè)破產(chǎn)后除了關(guān)心債務(wù)人名下的剩余資產(chǎn)外，最關(guān)心就是自己的債權(quán)屬于哪種性質(zhì)、處在何種清償順序。因此，對(duì)于管理人來說，了解債權(quán)的清償順序就成為必須要掌握的基本技能。筆者根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)和司法實(shí)踐，將房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件債權(quán)清償順序分析如下：

第一，破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)被排列在清償順序的第一順位，主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十三條第一款的規(guī)定：“破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償”。由于“破產(chǎn)費(fèi)用”中包含著“管理人執(zhí)行職務(wù)的費(fèi)用、報(bào)酬和聘用工作人員的費(fèi)用”，現(xiàn)行的清償順序有助于激發(fā)管理人的工作積極性，最大限度提高管理人實(shí)際取得報(bào)酬的可能。實(shí)踐中，債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序前幾乎就沒有貨幣資產(chǎn)，管理人往往只有將債務(wù)人的資產(chǎn)處置后才能最終拿到報(bào)酬，這很可能需要一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

第二，消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)被排列在清償順序的第二順位，主要法律依據(jù)是最高人民法院（以下簡(jiǎn)稱最高院）《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第二條：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)最為特殊，很多購(gòu)房者花了一輩子的積蓄購(gòu)買住房，現(xiàn)在企業(yè)破產(chǎn)了，房子卻沒有著落，所以消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)人的情緒也最激烈，債權(quán)人數(shù)量往往也較多，給管理人的維穩(wěn)工作帶來很大的挑戰(zhàn)。所以，消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)被安排在清償順序的第二順位，有利于保障消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)人的基本生存權(quán)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定有序，也有利于管理人工作的順利開展。

第三，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)被排列在清償順序的第三順位，主要法律依據(jù)是《合同法》第二百八十六條及《批復(fù)》。其中，《合同法》第二百八十六條確定了建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)；《批復(fù)》則對(duì)如何行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、可以被優(yōu)先清償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款的范圍等內(nèi)容做了具體的規(guī)定，筆者會(huì)在后文做進(jìn)一步分析。

第四，擔(dān)保物權(quán)被排列在清償順序的第四順位，主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條及《批復(fù)》，特別是《批復(fù)》的第一條規(guī)定：“認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，出于保護(hù)弱勢(shì)群體的考慮，擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性被大大的削弱，擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)時(shí)常得不到足額清償。

第五，職工勞動(dòng)債權(quán)、稅款和普通債權(quán)被分別排列在清償順序的第五、第六和第七順位，主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條的規(guī)定。值得注意的是，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百三十二條的規(guī)定，債務(wù)人在2007年6月1日之前的職工債權(quán)同樣可以使用擔(dān)保物權(quán)人的特定財(cái)產(chǎn)來得到清償。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件可以參照以下清償順序：第一，破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)；第二，消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)；第三，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；第四，擔(dān)保物權(quán)；第五，職工勞動(dòng)債權(quán)；第六，稅款；第七，普通債權(quán)。

前文在我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件清償順序進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，但實(shí)際上《批復(fù)》是否能夠適用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件在實(shí)務(wù)界仍存爭(zhēng)議。產(chǎn)生爭(zhēng)議的主要原因在于，在最高院對(duì)上海市高級(jí)人民法院的請(qǐng)示做出的《批復(fù)》中，第一條僅表述為“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中”，回避了破產(chǎn)案件中是否適用的問題。因此，筆者在擔(dān)任A公司管理人期間，就有擔(dān)保權(quán)人向管理人提出破產(chǎn)案件不屬于《批復(fù)》的適用范圍，主張應(yīng)該將擔(dān)保物權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)按照債權(quán)比例清償。

結(jié)合重慶法院的司法實(shí)踐，筆者認(rèn)為雖然在制定重整方案時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)被劃分到同一債權(quán)組，即“對(duì)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的債權(quán)”，但是當(dāng)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)不足以足額清償建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)時(shí)，管理人應(yīng)按照《批復(fù)》的規(guī)定，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)得到清償。

筆者在擔(dān)任A公司管理人的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程類債權(quán)人來申報(bào)債權(quán)時(shí)，主要表現(xiàn)為三種情形：第一種，債權(quán)人持法院的生效判決，且判決中確認(rèn)債權(quán)為工程款，并且該債權(quán)可以對(duì)A公司開發(fā)的某項(xiàng)目進(jìn)行拍賣、變賣后的價(jià)款優(yōu)先受償；第二種，債權(quán)人持有法院的生效判決，判決也明確載明債權(quán)為工程款，但并未明確該工程款具有優(yōu)先權(quán)；第三種，債權(quán)人來申報(bào)債權(quán)時(shí)只提交了經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)的結(jié)算書，沒有生效判決，也沒有提交主張過建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的證據(jù)。考慮到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)必然會(huì)影響處于后續(xù)順位的債權(quán)人實(shí)際得到清償?shù)谋壤?，因此為了平衡各類債?quán)人的利益，同時(shí)保護(hù)積極行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的這部分債權(quán)人的權(quán)益，在A公司破產(chǎn)案中，管理人除對(duì)第一種情形的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)依法予以確認(rèn)外，另外兩種情形管理人都按照下述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程款是否滿足優(yōu)先權(quán)的條件進(jìn)行了嚴(yán)格審核。

（一）建設(shè)工程價(jià)款的范圍

《批復(fù)》第三條的規(guī)定，“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”根據(jù)該規(guī)定，享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的只能是應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出。實(shí)踐中，承包人對(duì)建設(shè)工程的墊款也通常被認(rèn)定同樣享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，而未用于建設(shè)工程借款、工程價(jià)款的利息、違約金等，則因非實(shí)際支出而不被確認(rèn)具有優(yōu)先受償權(quán)。

對(duì)于利潤(rùn)是否屬于可以主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議：持支持觀點(diǎn)的人認(rèn)為，如果不將利潤(rùn)劃入優(yōu)先權(quán)范圍，則當(dāng)承包人行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，很可能會(huì)先確保自己的利潤(rùn)，農(nóng)民工工資仍然難以保障；持反對(duì)觀點(diǎn)的人則認(rèn)為，設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的目的是保護(hù)農(nóng)民工等弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)，而承包人的利潤(rùn)相比其他類型的債權(quán)則并無特殊性，所以不應(yīng)認(rèn)定具有優(yōu)先性。

在法院的裁判案例中，通常采取支持態(tài)度，即將利潤(rùn)劃入享有優(yōu)先權(quán)的范圍。例如，在重慶市大足區(qū)人民法院裁判的重慶建工第二建設(shè)有限公司與重慶逸悅置地有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案中，法院就認(rèn)為“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的立法精神是保護(hù)建筑施工企業(yè)被拖欠的工程款，主要是工人的工資、承包人的管理費(fèi)和正常的利潤(rùn)。利潤(rùn)是工程價(jià)款的重要組成部分，顯然應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。”同時(shí)，最高院在湖南昌華建設(shè)集團(tuán)有限公司、郴州市祺瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審一案中，也對(duì)申請(qǐng)人主張的利潤(rùn)部分的優(yōu)先受償予以了確認(rèn)。

（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)六個(gè)月的行使期限

《批復(fù)》第4條的規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間應(yīng)該是工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日。除此之外，最高院辦公廳《關(guān)于印發(fā)〈全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉的通知》（以下簡(jiǎn)稱《紀(jì)要》）第四條第2款對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限做了進(jìn)一步明確，具體規(guī)定了3種情形：第一種，非因承包人的原因,未能在約定期間內(nèi)竣工，優(yōu)先受償權(quán)的期限自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；第二種，建設(shè)工程合同未約定竣工日期，自合同解除或終止履行之日起計(jì)算；第三種，由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時(shí)已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的,自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。

由于前面兩種情形比價(jià)容易理解，筆者在此不再贅述，重點(diǎn)分析下第三種情形。實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)被法院裁定破產(chǎn)之日，往往已經(jīng)停工很久，經(jīng)常已經(jīng)超過了建設(shè)工程施工合同約定的竣工之日，同時(shí)又不符合竣工的情形，《批復(fù)》規(guī)定的2個(gè)條件都不滿足，而《紀(jì)要》的第3種情形恰好能解決這個(gè)矛盾。在最高院指導(dǎo)性案例——通州建總集團(tuán)有限公司訴安徽天宇化工有限公司別除權(quán)糾紛案中，最高院就認(rèn)為：“根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條，管理人在企業(yè)破產(chǎn)受理之日起兩個(gè)月內(nèi)未通知合同相對(duì)方繼續(xù)履行合同的，合同解除。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，對(duì)處于停工狀態(tài)的在建工程，雙方在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前未解除或終止合同，且管理人未通知承包人繼續(xù)履行合同的，雙方建設(shè)工程施工合同在法院裁定受理破產(chǎn)之日兩個(gè)月解除，承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)自雙方合同解除后起算六個(gè)月的行使時(shí)間。”

實(shí)踐中，承包人為盡快回籠資金，除了向發(fā)包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)外，往往還會(huì)考慮將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。但對(duì)于承包人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人可否主張優(yōu)先權(quán)的問題，實(shí)踐中仍然存在爭(zhēng)議。

認(rèn)為承包人將建設(shè)工程價(jià)款轉(zhuǎn)讓后，受讓人可以主張優(yōu)先權(quán)的主要有以下4個(gè)理由：第一，根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條、廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條的明文規(guī)定，承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二，認(rèn)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍有優(yōu)先權(quán)，將會(huì)激勵(lì)第三人來受讓工程款，承包人盡快回籠資金的同時(shí)，農(nóng)民工也有望盡早拿到工資。第三，即使建設(shè)工程價(jià)款轉(zhuǎn)讓后仍有優(yōu)先權(quán)，實(shí)際也并不會(huì)加重發(fā)包人的負(fù)擔(dān)，也未損害其他第三人的利益。第四，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，建設(shè)工程價(jià)款具有優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)，受讓人基于受讓債權(quán)取得優(yōu)先權(quán)。（詳見山東省青島市中級(jí)人民法院裁判的崔太福與青島海卓融資擔(dān)保有限公司、青島偉翔電器發(fā)展有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。）

認(rèn)為承包人將建設(shè)工程價(jià)款轉(zhuǎn)讓后，受讓人不能主張優(yōu)先權(quán)的主要有以下2個(gè)理由：第一，從《合同法》第二百八十六條的規(guī)定可以看出，享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的主體只能是“承包人”；第二，設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的目的是為了保護(hù)農(nóng)民工等弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)，具有很強(qiáng)的人身屬性，所以優(yōu)先權(quán)不能一并轉(zhuǎn)讓。

筆者并未找到重慶法院對(duì)該問題的明文規(guī)定，但是在重慶市金潼工業(yè)建設(shè)投資有限公司與重慶華倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市北湖建筑工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案中，重慶市第一中級(jí)人民法院認(rèn)可了各方簽訂的《掃尾工程款及優(yōu)先受償權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中有關(guān)“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”的相關(guān)約定。筆者認(rèn)為從該案例可以看出，重慶法院對(duì)于工程款債權(quán)受讓人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是持支持態(tài)度的。

筆者在擔(dān)任A公司管理人時(shí)，就遭遇了如何計(jì)算建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)分?jǐn)偯娣e的難題。在接管A公司后，管理人發(fā)現(xiàn)A公司僅開發(fā)了某小區(qū)，現(xiàn)某小區(qū)已經(jīng)全部竣工，且已將絕大多數(shù)房屋交付給購(gòu)房者，并且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。目前A公司資產(chǎn)僅剩余某小區(qū)的6號(hào)樓和車位?，F(xiàn)承建整個(gè)小區(qū)綠化工程的債權(quán)人來申報(bào)債權(quán)，其主張將整個(gè)小區(qū)綠化工程款在6號(hào)樓和車位的拍賣、變賣價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求，管理人能否予以確認(rèn)？

在平安銀行重慶分行執(zhí)行分配方案異議之訴一案中，最高院就認(rèn)為“七筆工程款優(yōu)先權(quán)雖然及于建設(shè)工程的整體，但除《執(zhí)行分配方案》所涉及的抵押房產(chǎn)外，被執(zhí)行人恒通公司已無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，平安銀行重慶分行主張以涉案工程所有面積分?jǐn)偣こ炭顑?yōu)先權(quán)，沒有事實(shí)基礎(chǔ)。”從該判文可以看出，最高院認(rèn)為在被執(zhí)行人無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，不應(yīng)再用涉案工程的整個(gè)面積分?jǐn)偨ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，債權(quán)人在“特定財(cái)產(chǎn)”以外的施工而產(chǎn)生的工程款仍然可以在該特定財(cái)產(chǎn)的拍賣、變賣價(jià)款中得到清償。

雖然最高院有上述裁判，但筆者認(rèn)為債權(quán)人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膶?duì)象應(yīng)只針對(duì)其所承建的工程。具體到A公司的案例來說，如果債權(quán)人是承建整個(gè)小區(qū)的綠化工程，工程款總額10萬元，而該債權(quán)人在6號(hào)樓和車位的綠化工程所產(chǎn)生的工程款只有1萬元，則該債權(quán)人只能對(duì)這1萬元向管理人主張以6號(hào)樓及車位的拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償，其余9萬元將被歸為普通債權(quán)。

同樣是A公司案例，若管理人已經(jīng)確認(rèn)3筆債權(quán)對(duì)6號(hào)樓及車位享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而這3筆債權(quán)分別產(chǎn)生于土建、給排水、消防3項(xiàng)分包工程。若現(xiàn)在6號(hào)樓及車位的拍賣、變賣價(jià)款不能足額清償上述3筆工程款，那管理人需要進(jìn)一步對(duì)3筆工程款的清償比例進(jìn)行確認(rèn)。

管理人可以采取2種方式：一種方式，不區(qū)分土建工程、給排水工程，還是消防工程，直接合計(jì)具有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款總額，并分項(xiàng)計(jì)算土建、給排水、消防工程價(jià)款占具有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款總額的比例，以此來確認(rèn)清償比例；一種方式，細(xì)分土建工程、給排水工程、消防工程在6號(hào)樓及車庫所承建的工程量占6號(hào)樓及車位總工程量的比例，并據(jù)此確定清償比例。

從表面上來看，方式二使用“工程量”作為衡量?jī)?yōu)先權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)似乎更合理，但是管理人并非建設(shè)工程的專業(yè)人士，針對(duì)不同的分包項(xiàng)目很難確定統(tǒng)一的工程量標(biāo)準(zhǔn)，若管理人為此聘請(qǐng)?jiān)u估公司對(duì)每項(xiàng)工程做分項(xiàng)評(píng)估，是否會(huì)因此拖延破產(chǎn)案件的進(jìn)程、提高工作成本，這都是管理人需要考量的問題。

目前，司法實(shí)踐中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題還存在不少的爭(zhēng)議。在法律法規(guī)缺位的情況下，管理人應(yīng)全面考慮建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的設(shè)立目的、破產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)、債權(quán)人的訴求等，充分發(fā)揮管理人的主觀能動(dòng)性，逐步解決建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)中存在的難題。

（作者：梁勇 / 曹夢(mèng)雪）